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4 de Abril de 2020

Conheça os direitos do consumidor na compra direto com as construtoras/incorporadoras

Riscos na compra de imóvel

Publicado por Gilson Santanna
há 4 anos

Por Luis Antonio de Melo Guerreiro

Antes de mais nada, é importante frisar que todo negócio representa um determinado risco para quem vende e para quem compra. Quase sempre, o risco para quem vende acaba quando o valor negociado é depositado na conta corrente. Mas, para quem compra, mesmo após pago o preço e registrada a escritura ou contrato no cartório de Registro de Imóveis, ainda pode haver problemas.

Nesse sentido, há riscos nas compras de imóveis feitos diretamente com as construtoras/incorporadoras. Diante da vulnerabilidade do comprador frente à incorporadora é pacífico na jurisprudência o entendimento que esses contratos imobiliários são amparados pelo Código de Defesa do Consumidor, ou seja, o comprador é o consumidor, portanto, tem uma ampliação na defesa dos seus direitos, conforme dispõe o artigo 46 da CDC:

Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.

Trata-se de um contrato de adesão, ou seja, o consumidor/comprador tem que aceitar cláusulas pré-determinadas pelo fornecedor, as quais o consumidor sequer consegue ler completamente o instrumento contratual ao qual vai aderir, tamanho o número de páginas a serem lidas em pouquíssimo tempo. Assim, não havendo transparência nessa relação de consumo, existe a possibilidade da nulidade de cláusulas, e até mesmo do contrato. Por outro lado, nos contratos entre particulares, ou seja, que não envolvam construtoras/incorporadoras, aplica-se somente artigos do Código Civil.

Ultrapassado este espectro, os riscos na compra de imóvel direto com as construtoras/incorporadoras são os mesmos que uma compra de imóvel com particular. Assim, antes de entrar em um estande de vendas, é importante o levantamento, pelo comprador, de informações da construtora e do imóvel, que podem ser gratuitas e de fácil disponibilidade pela internet.

Os documentos a serem solicitados ou pesquisados das construtoras seriam as certidões negativas junto à Justiça do Trabalho, Cartórios de Protestos, de distribuidores cíveis (ações de execuções), de Execuções Fiscais Municipais, Estaduais e Federais. Quanto ao imóvel, a certidão negativa de tributos do imóvel expedida diretamente no site da Prefeitura e da matrícula atualizada do imóvel. Além dessas dicas, alguns sites voltados para o consumidor mostram o nível de insatisfações e reclamações com as empresas

Quanto às consequências de uma situação em que a empresa não aguenta financeiramente acabar a obra, poderão surgir algumas alternativas. O pedido de recuperação judicial com negociações junto aos proprietários ou transferência das obras para outra empresa/construtora que possa assumir o controle com anuência dos proprietários. Para estas duas alternativas, a resolução do problema seria instantânea. Mas caso haja a falência da construtora, as chances de resolução são mínimas, podendo demorar anos até um desfecho negativo para o consumidor.

Quanto às vendas de unidades em duplicidade, sabe-se que não é uma prática completamente inexistente pelas construtoras sérias, independentemente do porte. Quando aplicadas por estelionatários sócios de construtoras “duvidosas”, surge a necessidade de pesquisa registral antes de adquirir um imóvel. Em seguida, é preciso registrar a escritura ou contrato de promessa de compra e venda junto ao cartório de Registro de Imóveis competente. Com isso, o adquirente tem o direito registral sobre o imóvel. Aliás, as instituições bancárias exigem do consumidor o registro do contrato de financiamento imobiliário junto ao Registro de Imóvel competente, justamente para garantir o direito sobre o imóvel.

Outro problema são as hipotecas que podem existir no imóvel após averbação de promessa de contrato de compra e venda. Neste caso, o adquirente ainda não tem os direitos reais de propriedade, podendo a construtora usar o imóvel como garantia, e o risco de perda dos direitos poderá se concretizar. Enfim, riscos sempre existem, mas há diversas ações preventivas a serem adotadas antes de qualquer iniciativa, e nunca é demais ressaltar a importância de uma consulta com profissional habilitado, seja advogado ou corretor de imóveis.

Por Luis Antonio de Melo Guerreiro, Advogado Sócio do Guerreiro e Andrade Sociedade de Advogados, Especialista em Direito Imobiliário (Escola Paulista de Direito – EPD), com Extensão pela FGV

Fonte: Revista Infra

4 Comentários

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Artigo bem esclarecedor, parabéns ao autor. continuar lendo

Luiz Antônio Schiavone Junior , em recente artigo publicado nos jusbrasil, analisa a Medida provisória 656, de 7 de outubro de 2014 convertida na Lei 13.097/2015 - arts. 54 a 56 (arts. 10 a 12 da MP – e demonstra a tentativa de se reduzir a boa- fé do comprador do imóvel a uma única diligência junto ao cartório de registro de imóvel. Afirma o autor:
“Alardeou-se, precipitadamente, que a partir dela o adquirente não precisaria mais se preocupar, a não ser com a verificação da matrícula. Pior. Há vozes que sustentaram a boataria jurídica fomentada pela sociedade da informação, desinformando em verdade e anunciando aos quatro ventos que “agora, com a lei, não é mais necessário pesquisar o vendedor do imóvel”
http://gilsonsantanna.jusbrasil.com.br/artigos/372918002/posso-adquirir-tranquilamente-um-imovel-se-nao-houver-penhora-arresto-sequestro-ou-qualquer-pendencia-registrada-ou-averbada-na-matricula
Fiz o seguinte comentário a este artigo:
“Pergunta que não quer se calar: quem são os atores sociais e políticos- em outras palavras, os lobbistas - que estão por trás das "vozes que sustentaram a boataria jurídica fomentada pela sociedade da informação" e dos "factoides jurídico, notadamente estampados em Medidas Provisórias, depois convertidas em lei sem o menor critério" ?
Pesquisando na internet verifiquei que essas “vozes” vieram basicamente dos construtores/incorporadores, abecip (bancos que financiam o mercado imobiliário) e cartórios de registros de imóveis.
Lendo este artigo ficou claro que esses agente querem limitar o acesso dos compradores de imóveis a informações relevantes que dão segurança ao negócio, pois , como afirma o autor, “ , o risco para quem vende acaba quando o valor negociado é depositado na conta corrente. Mas, para quem compra, mesmo após pago o preço e registrada a escritura ou contrato no cartório de Registro de Imóveis, ainda pode haver problemas.” continuar lendo

Importante ressaltar, que nas praticas comuns em nosso país é que se dá a venda de um determinado terreno em troca de um apartamento. Geralmente entre particulares, ou uma incorporadora ou construtora pequena.
Geralmente nesses casos, caso haja problema não será aplicado o Código de Defesa do Consumidor e sim o Código Civil. continuar lendo

Olá boa noite a todos. Gostaria de tirar uma dúvida. Quando o cliente assina um contrato de promessa de compra e venda de imóvel e o seu crédito bancário não é aprovado consequentemente não fecha o negócio, o mesmo sinalizou o equivalente ao comissionamento de corretagem. Pergunto: ele tem direito ao ressarcimento do valor pago? muito obrigado e boa noite. continuar lendo